住み替えなどで住まいを売却される方も多いでしょう。実は、「不動産を売却するときにも税金がかかる」ということはご存知でしたか？意外と知られていない不動産を売却するとき・した後の税金のこと。何も考えずに売ってしまったら、売却時期によっては大きく損をしてしまうことにもなりかねません。「住まいを売りたい！」そう思ったら、まずは売却にかかる税金のことを知ることからはじめましょう。
【不動産売却にも税金はかかる！】
土地・建物などの不動産を購入したときは、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、場合によっては贈与税など、さまざまな税金を支払ったことと思います。実は、不動産は売るときにも同じように税金がかかります。売却するときにかかる主な税金は、売却の途中にかかってくる「印紙税」「抵当権抹消登記の免許税」と、売却した後にかかってくる「譲渡所得税（所得税＋住民税）」です。
【印紙税】
不動産を売却するときには、購入したときと同様に、売買契約書で契約をとりかわします。印紙税は、売買契約書に貼る印紙代のことです。売買契約書は、売り主と買い主にそれぞれ1通ずつ用意するので、売るときにも印紙代がかかる仕組みになっています。
ちなみに、印紙税は不動産の売買価格が高くなるほど印紙税額も高くなるように設定されています。ただし、平成26年4月1日～平成30年3月31日までは軽減措置が適用され、従来よりも低い税率に設定されています。たとえば、1千万円～5千万円までの契約であれば1万円（本来は2万円）、5千万円～1億円までの契約であれば3万円（本来は6万円）の印紙税がかかります。
【抵当権抹消登記の登録免許税】
不動産を購入するときに住宅ローンを利用した場合、ほとんどの方が購入した物件を抵当権にいれたと思います。これは、ローンの返済ができなくなったときに備えて、購入した物件を担保にいれておき、いざとなったらその物件を売って返済することを約束するものです。
このままの状態で買い主に不動産を売ってしまうと、抵当権がついたままの物件を買い主が手にしてしまうことになります。そうならないようにするために、売り主は不動産を売却する前に、その物件につけられた抵当権の登記を抹消する手続きをおこなっておく必要があります。
抵当権の抹消登記をするためには、「登録免許税」といわれる税金を納めます。登録免許税は不動産ひとつにつき1,000円かかります。ただし、土地と建物は別ものとしてカウントされます。つまり、土地分の登録免許税1,000円・建物分の登録免許税1,000円、合わせて2,000円必要となる場合がほとんどです。
ちなみに、抵当権抹消登記の手続きは自分自身でおこなうことも可能です。しかし、慣れない申請書の作成や法務局へ出向く手間を考えて、司法書士へお願いする場合が多いようです。
【譲渡所得税】
譲渡所得税は、不動産を売って得られた所得（＝利益）にかかる税のことです。所得税と住民税を合わせて「譲渡所得税」と呼んでいます。これらの税金は、不動産を売却した後に確定申告をおこなってから支払います。忘れた頃にやってくるので、気をつけておきましょう。
＜譲渡所得税の計算方法＞
譲渡所得税の計算の仕方は条件によって異なり、とても複雑です。簡単にあらわすと、「譲渡所得税＝譲渡所得×譲渡所得税の税率」という式になります。慣れていない方にとっては難しく感じられると思いますので、以下でくわしく説明していきます。
＜譲渡所得＞
譲渡所得は簡単にいうと「売ったときの利益」と考えておいてください。ただし、単純に「売却価格－購入価格」で計算するのではありません。その物件を買ったときの費用や売却するときにかかった費用も含めます。くわしい計算式は「譲渡所得＝売却価格－（購入価格＋購入時にかかった諸経費＋売却時にかかった諸経費」であらわされます。
購入価格は、減価償却費分を差し引いた金額で考えることに気をつけましょう。購入するときにかかった諸費用のなかには、仲介手数料、印紙税、登録免許税、登記手数料、不動産取得税などが含まれます。売却するときにかかった諸経費のなかには、仲介手数料、印紙税、登録免許税、広告費などが含まれます。
ちなみに、購入価格と購入時にかかった諸経費を合わせて「取得費」として、「売却価格×5％」で算出することも可能です。どうしても購入時の諸経費のくわしい金額が分からない場合や、こちらで計算したほうが得すると判断した場合は、こちらの計算式を使うとよいでしょう。
＜譲渡所得税の税率＞
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。ポイントは「所有期間が5年を超えているか」です。特筆すべきは、5年を超えたかどうかは、「不動産を売却した年の1月1日時点で判断される」ということです。
5年を超えていた場合、「長期譲渡所得」と判断され、所得税の税率が15％・住民税の税率が5％となり、譲渡所得税の税率は20％となります。一方、5年を超えていなかった場合、「短期譲渡所得」と判断され、所得税の税率が30％・住民税の税率が9％となり、譲渡所得税の税率は39％となります。また、平成49年12月31日までは、「復興特別所得税」として所得税に2.1%が上乗せされることになっています。
【特例を使って節税することができる！】
ここまでで、不動産売却にも税金がかかることがわかりました。なかでも、譲渡所得税は普通に計算すると結構な金額になってしまうこともあります。しかし、譲渡所得税に関してはいくつかの特例があります。うまく使うと、支払う額をゼロにすることもできますので、知っておくと便利です。
●3,000万円の特別控除
居住用の物件（マイホーム）を売却した場合に、所有年数に関係なく受けることができる制度です。譲渡所得を計算するときに、3,000万円を差し引いて計算します。譲渡所得がマイナスになれば、譲渡所得税を支払う必要はなくなります。
●所有期間10年以上の軽減措置
売却した物件が居住用で、所有期間が10年を超えていた場合、税率を軽減することができます。譲渡所得が6,000万円を超えるかそうでないかで計算式が変わりますが、大きな減額が望めます「3,000万円の特別控除」と合わせて利用することが可能です。
●特定居住用財産の買い替え特例
売却した物件の所有期間が10年を超えていて、住んでいた期間も10年を超えていた場合、新しく購入した居住用物件の課税を繰り越すというものです。
他にも売却して損が出てしまった場合（＝赤字）の特例もあります。これらの特例はさまざまな条件があって内容も複雑なので、利用する際には必ず専門家に相談するようにしましょう。しかし、住まいを売却する前に、このような特例があることだけでも知っておくのは良いことです。
【不動産を売る前に確認しておく3つのこと】
これまでいろいろ税金のことについて紹介してきましたが、不動産を売却する前に以下のことを確認してから、具体的に考えていきましょう。
1. 売りたい物件の所有期間をしっかり確認してから、売却時期を決める
2. 不動産を購入したときの諸経費がわかるものを残しておく
3. 売却損が出た場合のことも考えておく
これらは、その後の税金の支払いにおいて大事になってくることです。ちょっとした違いで大きく支払額が変わってくるのが「税金」だということを覚えておきましょう。
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「できれば、税金の支払額をなくしたい、減らしたい」「売却して得たお金は、次の住まいの購入資金にあてたい」そう思っている方は多いでしょう。そのためにも、住まいを売りたい・売ろうと思ったときから税金対策をはじめていくのが賢明です。分からないことは専門家に聞きつつ、あなたにとってベストなタイミングで住まいの売却・購入をおこなってください。
【不動産の売却についてのご相談はマイタウン西武へご相談ください】
売却時の税金についても無料ご相談にものっております。西東京市・東久留米市・新座市の地元密着型不動産会社ではありますが、親身に売却相談にのらせていただきます。お気軽にご相談ください。
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