不動産を売却したら、それですべて終わりというわけではありません。最後に大事な仕事が待っています。それは「確定申告」！不動産売却をおこなった翌年におこなうことになっていますので、忘れないように申告しておきましょう。とはいえ、初めての確定申告をする人はわからないことも多いことでしょう。ここでは、確定申告の簡単な流れと内容を解説していきます。
【なぜ不動産売却をしたら、確定申告をしないといけないの？】
不動産を売って利益が出たら、それは「譲渡所得」とみなされます。譲渡所得は確定申告をして、その後に所得税と住民税（＝譲渡所得税）を払わないといけない決まりになっています。譲渡所得は、給与所得や事業所得とはまったく別のものです。そのため、会社員、主婦、年金受給者であっても関係なく、不動産を売却したすべての人が確定申告をおこなわないといけません。また、売った物件が居住用でも投資用でも関係ありません。
ただし、これには例外があって、不動産を売却しても利益が出なかった場合は、「絶対に確定申告が必要」というわけではありません。とはいえ、確定申告をおこなうと税金を安くおさえることができる可能性があるので、やったほうがいいとされています。
【確定申告をおこなわないとどうなるの？】
不動産売買をおこなえば、登記情報が自動的に税務署へ届くことになっています。そのため、確定申告をおこなわなかったら、税務署から通知が来ることがあります。また、たとえうっかり忘れてしまっていた場合でも、きちんと確定申告をおこない、税を支払わなければなりません。場合によっては、法廷納付期限から完納の日までの「延滞税」がかかることもあるので、見落とさないように気をつけましょう。
【譲渡所得の計算の仕方】
譲渡所得がいくらなのかを確かめるには、「譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」という計算式にあてはめて考えます。
譲渡価格とは、不動産の売却金額に固定資産税の清算金を加えたものです。取得費とは、その物件を購入したときの金額から減価償却費を引いた額と、購入する際の諸費用を加えたもののことです。
譲渡費用とは、印紙代、仲介手数料、登記費用など、売却するのにかかった諸費用のことです。譲渡所得がプラスであれば、売却益があったということになり、確定申告の義務があります。
【譲渡所得税の計算の仕方と注意点】
譲渡所得税を簡単に計算するには、「譲渡所得×譲渡所得税の税率＝譲渡所得税」で算出することができます。ここで気をつけることは、「譲渡取得税の税率は、不動産の所有期間によって違う」ということです。判断基準としては「売却した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が5年を超えているかどうか」がポイントとなってきます。所有期間が5年以上かそうでないかで、税率が倍くらい違いますので、よく覚えておきましょう。
＜長期譲渡所得の場合＞
売却した不動産が、その年の1月1日時点で所有期間5年を超えていたら「長期譲渡所得」になります。この場合、譲渡所得税の税率は20％（所得税15％＋住民税5％）です。ただし、平成49年12月31日までは、「復興特別所得税」として所得税に2.1%が上乗せされますので、もう少し多めの税率となります。
＜短期譲渡所得の場合＞
売却した不動産が、その年の1月1日時点で所有期間5年以下であれば「短期譲渡所得」になります。この場合、譲渡所得税の税率は39％（所得税30％＋住民税9％）です。こちらも平成49年12月31日までは、復興特別所得税が上乗せされます。
【節税できる特例もあるので、要チェック！】
思っていた以上に支払い額のある譲渡所得税ですが、節税できる特例もいくつか存在します。条件に合うかどうかを確認して、うまく使いこなしましょう。
●マイホームの売却、3,000万円特別控除
居住用の物件（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から「最高3,000万円の特別控除」を受けることができる制度です。この特例は、所有期間に関係なく適用することができます。また、この特例を利用すると、譲渡所得が3,000万円より低かった場合、譲渡所得税はゼロ、つまり支払わなくて済むことになります。
●所有期間10年以上の軽減措置
不動産の所有期間が「10年以上」の場合のみ、利用することができる特例です。こちらもマイホームを売却したときのみ使うことができます。譲渡所得が6,000万円を超えるかそうでないかで計算式が変わりますが、大きな減額が望めます。先に紹介した「3,000万円特別控除」と合わせて利用することが可能です。
●買い替え特例
いま住んでいる物件を売却して、新しく住まいを買い替えるときに使える特例です。ただし、上の2つの特例との併用はできません。売却した物件の所有期間や売却価格、購入した物件の広さなど、いくつかクリアするべき条件があります。計算式が複雑で素人ではわかりにくいので、税務署や税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。
【いざ、確定申告へ！基本的な流れ】
＜期間＞
不動産を売却した翌年の確定申告の期間（2月16日～3月15日）
祝祭日によって前後するので、その年の提出期限を事前に確認しておくようにしましょう。
＜準備するもの＞
1. 税務署から取り寄せる申請書類
確定申告に必要な書類は、「確定申告書B様式」「分離課税用の確定申告書」「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」の3つです。
2. 自分で準備する書類
不動産売買の契約書や領収書のコピーが必要です。「不動産購入時の売買契約書」「不動産購売却時の売買契約書」「印紙代、仲介手数料などの領収書」などが必要となってきます。また、会社員の方であれば、年末が近づく頃に渡される「源泉徴収票」も大事にとっておきましょう。確定申告の書類を作成するときに必要です。
＜作成、書き方＞
まず、「譲渡所得の内訳書」から作成していきます。2つ以上の契約があた場合は、2枚に分けて作成します。売却した物件の譲渡価額や償却費、譲渡するのにかかった諸費用、譲渡所得などの情報を記載します。
次に、「確定申告書B様式」を作成していきます。ここでは源泉徴収票を見ながら、給料の支払い金額、給与所得控除後の金額、所得から引かれる保険料などの控除額などを記入していきます。源泉徴収票のとおりに書いていくだけなので、初めての人でも比較的簡単にできます。
最後に、「分離課税用の確定申告書」を作成します。これも、今まで作成した2枚の書類から転記する作業がほとんどです。途中、簡単な計算が必要となるところがありますので、もし分からなければ、税務署の職員に相談しましょう。
＜提出＞
確定申告に必要な書類をもれなく記入したら、管轄する税務署へ提出します。提出方法は3通りあります。どの方法でおこなっても構いません。
●税務署へ直接行って提出する
●郵送で提出する
●e-Tax（イータックス）を使って電子送信する
初めての確定申告であれば、税務署へ直接出向いて、漏れがないかどうかをチェックしてもらうとよいでしょう。どうしても時間がとれない方や、パソコンに強い方は他の方法でも構いません。
＜納税と還付の手続き＞
確定申告を済ませたら、納税と還付の手続きをおこないます。納税は「預金口座からの振り替え納税」「金融機関または税務署での現金納付」「e-Taxでの電子納税」のなかから選ぶことができます。還付は「預金口座への振り込み」と「最寄りのゆうちょ銀行または郵便局での現金受け取り」から選ぶことができます。
＊
不動産売却をおこなったら、確定申告も忘れずに！難しいと思われがちな確定申告ですが、税務署でわかりやすく教えてくれますし、最近ではネット上でくわしい手順を説明してくれるものもあります。早めの段階で準備をはじめ、余裕をもって提出するように心がけましょう。
西東京市にお住まいの方は東村山税務署（042-394-6811）
新座市にお住まいの方は朝霞税務署（048-467-2211）
へご連絡ください。
【不動産の売却についてのご相談はマイタウン西武へご相談ください】
売却時の確定申告についても無料ご相談にものっております。西東京市・東久留米市・新座市の地元密着型不動産会社ではありますが、親身に売却相談にのらせていただきます。お気軽にご相談ください。
無料売却相談について
