「家を住み替えたい、でも住宅ローンがまだ残ってる」そんなときでも今の住まいを売却して、新しい住まいに住み替えることは可能です。むしろ、「不動産を売却する人の大多数が、住宅ローンの返済中である」といっても過言ではありません。ここでは、ローンの返済が残っていても不動産を売却するにはどのようにしたらいいのか、いくつかの注意点と合わせて紹介します。
【家は「一度買ったら終わり」というわけではない！？】
家を買うのはとても大きな買い物です。そのため、家を購入するとき、誰でもさまざまな候補のなかから慎重に選び抜きます。しかし、ライフスタイルや環境は常に変わっていくものです。子どもが生まれたり、成長して家を出ていったり、予想していなかった引っ越しが決まったり…。これらの変化によって、新たな住まいを考える時期がくるのはよくあることです。それは、一戸建て、マンション、新築、中古、いずれの住まいに住んでいても起こり得ることです。家は「一度買ったら終わり」というわけではないのです。
【たったひとつの条件さえクリアすれば、ローン返済中の家でも売れる！】
住宅ローンが残っていても家を売ることはできます。ただし、それにはたったひとつではありますが「絶対条件」があります。ローン返済中の家を売却する、たったひとつの条件。それは「家の売却が完了した時点で、住宅ローンの返済がすべて終了していること」です。つまり、今の住まいを引き渡す前までに、残っているローン支払い額分のお金を用意する必要があるということです。
【どうやって、ローンの残額を返済するのか】
「定年が理由で住み替えを考えている」「頭金を多く払っていて、ローン残額が少ない」「住み替えのためにしっかり貯金をしていた」などの場合を除いて、貯金だけでローンの残額をすべて支払うのは難しいといえます。では、どのような方法を使うと、そんなに多額のお金を用意することができるのでしょうか。
それは、「現在の住まいを売ることで得たお金を、ローンの残額返済にあてる」という方法です。そのためにも、一番好ましいのは、「ローンの残額よりも高い価格で家を売却すること」です。高い価格で家を売却することができれば、貯金を切り崩す必要もなく、残ったお金を新しい家を買うための頭金にまわすことも可能です。しかし、実際にはよっぽど土地評価が上がっていない限り、中古物件を高い価格で売るのは簡単なことではありません。そういったことからも、「貯金＋現在の住まいの売却で得たお金」でローンの残額を支払うのが一般的です。
【住み替えのための不動産売却でも、不動産会社選びが重要】
現在の住まいをなるべく高く売ることが、今後の流れを決める鍵となってきます。そのためにも、不動産会社選びをおろそかにしないことが大切です。不動産はそれ自体の額が大きいので、不動産会社の采配によって、売却価格が数十万～数百万円単位で変わってきます。そのため、住み替えのために不動産会社を選ぶときも、通常の不動産売却と同じように、複数の会社から選ぶようにしましょう。
まずは、複数の不動産会社に査定をお願いします。そして、そのなかからいくつかに絞り、実際の対応をみながら、一番高く売ってくれそうな会社を選びます。また、売却額が他とそこまで変わらないのであれば、「信頼できる不動産会社にお願いする」という方法もあります。少し手間と時間はかかりますが、最高額で売るためにも、不動産会社選びはじっくりと判断しておこないましょう。
【「ローン残額が支払えない！」それでも家を売りたいときにやるべきこと】
「現在の住まいを売却して貯金を足しても、ローンの残額に達しない」と予想されることもあります。そのような状況になるとわかっていても、それでもどうしても売りたければ、最終手段としての方法があるにはあります。ただし、その前に「そこまでして家を売る必要はあるのか」「なぜ家を売りたいと思っているのか」「リスクをとっても家を売ることで、何かメリットがあるのか」などを、もう一度じっくり考えてみましょう。
「貯金がもう少したまってから」「数年後に退職金をもらってから」「子どもが社会人になってから」など、しばらく待つことによって、返済のめどがたつこともおおいに考えられます。そのときに住み替えを検討するのでは遅いのでしょうか。また、家計を見直すことで貯金額を増やす方法はないでしょうか。親兄弟から借りることはできないでしょうか。家族でよく相談して考えてみましょう。できることなら、きちんとした返済計画がたってから、現在の住まいの売却・購入を進めるのがベストであることは、言うまでもありません。
【リスクを負っても家を売ることを優先する方法】
家族で相談した結果、「現在の住まいを売ることが、やはりベストな選択だ」と判断したとします。その場合、住宅ローンの残金をすべて支払えない場合でも家を売ることができる、以下の方法があります。メリットもありますが、もちろんデメリットもあります。そのあたりも含めて参考にしてみてください。
＜住み替え住宅ローン＞
「住み替え住宅ローン」とは、現在の家のローンと、新しく購入する家のローンを合わせて組むことができる制度です。ただし、この制度が使えるのは、新しい家を「自宅」として購入する場合に限ります。
もちろん、いくつかのデメリットもあります。ふたつのローンが合算されることで、単純に借り入れ額が多くなり、毎月の返済額も現在より増えます。また、金額が大きくなるので、ローンの審査自体も厳しくなり、ローンにとおらない可能性が増えます。さらに、現時点で支払いが厳しいのであれば、返済計画をしっかり明確にしてからローンを利用しないと、最終的に支払いを終えることが難しくなることも考えられます。
＜任意売却＞
住宅ローンを全額返済できない場合でも、その意思を示すことで、不動産会社に現在の住まいを売ってもらう依頼をすることができます。これを「任意売却」と言います。ただし、任意売却を申し込むには、「現在使っているローンの支払いを数ヵ月（3～6ヵ月程度）滞納している」という事実を証明して、認めてもらわないといけません。
任意売却は、一見、売り主にとってメリットの大きい方法のように思われがちです。しかし、その分、デメリットもあります。どんなローンでも滞納してしまったら、信用情報機関に滞納した記録が残ります。いわゆる「ブラックリスト」と言われるものです。一度でもそのリストにのってしまうと、それから先、さまざまな場面で困ることになります。住宅ローン以外のローンを組むときはもちろんのこと、新しいクレジットカードを作るときや、携帯電話の購入などもできなくなる可能性があります。
このように、生活するうえでの不便さがずっと続くことは、大きなデメリットとなります。そのときの気分で決めてしまわず、今後のことまでよく考えて判断するようにしましょう。
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上手に住み替えをおこなうことができれば、新しい家族のライフスタイルに合った住まいを得ることができます。できれば、そのときの家族の状況に合ったタイミングで家を売ることができればベストです。そして、住宅ローンの返済の問題さえクリアできれば、それは可能です。ただし、ローンの返済ができないのであれば、話は別です。もう一度、家族で住み替えについての考え方を見直してみましょう。また、どんな選択肢をとるとしても、信頼できる不動産会社選びをおこなうことは必須です。
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