子どもの成長や定年などの理由で、住まいの買い替えを考える人も多いでしょう。そのような場合、今住んでいる家を売って、売ったお金を新しい家の資金にあてるのが一般的です。では、不動産はどのようにして売却するのでしょうか。不動産売却の基本的な流れと注意点についてみていきましょう。
【不動産売却にかかる期間は「半年程度」】
不動産の売却にはある程度の時間がかかります。一般的には、不動産会社を探しはじめて、特定の不動産会社に売却の仲介をお願いする「媒介契約」を結ぶまでが、約1ヵ月。そこから物件の販売価格を決めて売り出し、購入希望者と「売買契約」を結ぶまでが、約3ヵ月。売買契約完了から決済をおこない、物件の引き渡しを完了するまでが、約1.5ヵ月。合わせて6ヵ月弱、これが不動産売却にかかる平均的な期間です。では、実際にどのような流れで不動産売却をおこなっていくのか、こまかく見ていきましょう。
【不動産売却の基本的な流れ】
＜媒介契約を結ぶまで（約1ヵ月）＞
1. 物件価格の相場を知る
「住まいを売却する」と決めたら、どのくらいの価格で売れそうか、ある程度の目安をたてます。その際、いきなり不動産会社に相談するのではなく、自分の売りたい物件の周辺相場を調べることからはじめましょう。国土交通省が出している「地価公示」や「不動産価格指数」などを参考にしたり、個別取引の取引価格情報が提供されている「レインズ・マーケット・インフォメーション」を利用する方法があります。また、実際に売り出されている周辺物件の広告を探してみるのもおすすめです。売却価格は時期やタイミングによっても変わります。そのあたりもふまえて考えていくようにしましょう。
2. 不動産会社に査定依頼をする
不動産の売却において重要なのは、不動産会社選びだと言われています。同じ物件でも、不動産会社によって、高く売れるかそうでないかが変わってくるからです。売るからには高く売って、少しでも利益を出したいところです。そのためにも、最初の段階である不動産会社選びは慎重におこないましょう。一般的には、「大手の不動産会社」「地元の不動産会社」「今の住まいを購入したときに仲介してくれた不動産会社」などを選ぶと、失敗が少ないといわれています。
どこの不動産会社も査定は無料でおこなっています。複数の不動産会社に査定を依頼して、比較検討してから、最終的に仲介をお願いする不動産会社を決めるようにしましょう。また、最近では「不動産一括査定」など、ネット上で一度にたくさんの不動産会社に査定をお願いできる便利なサービスもあります。賢く利用して、あなたにぴったりのところを選びましょう。
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
最終的に仲介をお願いする不動産会社を選んだら、「媒介契約」を結びます。契約の種類は「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つあります。簡単に説明すると、さまざまな不動産会社に売却をお願いできるのが「一般媒介」で、基本はひとつの不動産会社だけに売却をお願いするのが「専任媒介」「専属専任媒介」です。どの契約を選ぶかは今後の流れに関わってきます。慎重に検討するようにしましょう。
＜媒介契約から売買契約まで（約3ヵ月）＞
1. 売り出しを開始する
物件の売却価格が決まったら、売り出しを開始します。広告やネットなど、さまざまな媒体を使って物件情報を告知していきます。このとき、すべてを不動産会社にまかせて「あとはただ待つだけ」というわけではありません。「どれくらいの問い合わせがあったのか」などの情報を不動産会社から受け、購入希望者が少ない場合は、値下げの額やタイミングを決めていかなければなりません。
2. 内覧・交渉をおこなう
購入希望者に対して内覧をおこない、実物を見て購入するかどうかを判断してもらいます。マイナスイメージを持たれないよう、いつ内覧をされてもいいようにきれいにしておくことが大切です。特に、玄関やキッチン、リビング、水回り、バルコニーに関しては、特に注意しましょう。また、大がかりなリフォームは必要ないですが、最低限の修繕はおこなっておきましょう。
内覧で物件を気にいってもらえたら、購入希望者に「購入申込書」あるいは「買い付け依頼書」を書いてもらいます。その後、物件価格、支払い方法、物件の引き渡し希望日などの交渉をおこないます。納得を得られたら、売買契約を結ぶ日時などの具体的な調整をおこないます。
ここで注意しておくことは、契約前までに、物件の不具合なども含めた情報をきちんと伝えておくことです。不動産会社は売買契約において、「重要事項説明書」という物件情報の正確な書類を作成しますので、ウソ のないようにしましょう。また、契約後のトラブルを防ぐためにも大切なことです。
3. 売買契約をおこなう
購入希望者とお互いに売買条件を確認した後、売買契約を結びます。ここで買い主から手付金を受け取ります。
＜売買契約から物件引き渡しまで（約1.5ヵ月）とその後＞
1. 引き渡し準備
売買契約を結んだら、買い主への引き渡しまでに引っ越しを済ませておきます。まだローンが残っている場合は、解約手続きをおこない、自宅の抵当権を抹消させます。解約のためのお金は売買代金で支払うのが一般的です。
2. 決済・引き渡し
物件の状況を再度確認して、残金の支払いを受け、家を引き渡します。
3. 確定申告をする
不動産売却をおこない、給与収入以外の収入を得た場合、確定申告をおこなう必要があります。必要書類をそろえたうえで、売却した翌年の2月16日～3月15日の間におこないましょう。
【ローンの返済が厳しいため、不動産売却を検討するケース（競売・任意売却）】
これまでは、住み替えをするために不動産売却をおこなう場合について説明してきました。しかし、不動産を売却する理由はそれだけではありません。住宅ローンの返済が厳しくて滞納してしまい、最終的に家を売る手段をとる、というケースも存在します。この場合、2つの方法があります。
1. 競売によって家を売却する方法
住宅ローンを組むときは、購入する住宅を担保にします。ローンの返済が遅れて一定期間以上の滞納が認められた場合、金融機関はその住宅を差し押さえ、「競売」にかける権利があります。競売にかけられると、物件は相場の50～70％という安い価格で売られてしまいます。そのため、結局、多くの残債務が残ってしまい、その後の生活も苦しくなることが予想されます。また、競売にかけられると、そのことが一般に公開されたうえに、引っ越し代金も支払われずに、半ば強制的に家を出なければなりません。このように、競売は非常にデメリットが大きい方法だと言わざるをえません。
2. 任意売却によって家を売却する方法
ローン返済が厳しいときのもうひとつの方法が「任意売却」です。任意売却は、「市場価格に近い金額で売却可能」「情報を公開されることがない」「引き渡し時期を事前に協議して決めることができる」「引っ越し代金などが出る」など、競売物件と比べてメリットが多いことが特徴です。結果、残債務を少なくすることができ、無理のない返済を可能にしやすくなります。
ただし、任意売却をおこなうには「ローンを滞納していること」が条件となります。通常3～6ヵ月の滞納が認められると、金融機関は保証会社へ返済を求めます。そのときから、競売にかけられて入札されるまでの約6ヵ月間が、任意売却をおこなうことができる期間です。任意売却の流れ自体は一般的な不動産売却とほとんど違いはありません。タイミングだけ逃さないようにしましょう。
＊
不動産売却は、不動産会社の選び方さえ間違えなければ、引き渡し完了までスムーズにおこなうことができます。しかし、すべてを不動産会社におまかせするのではなく、基本的な手続きの流れや内容は自分でも学ぶようにしましょう。また、余裕をもって準備しておくように心がけることが大切です。
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