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不動産の価格ってどう決まってる?土地購入時に相場を調べる方法

不動産の価格ってどう決まってる?土地購入時に相場を調べる方法
マイホーム建築で土地を探しているときに気になることのひとつが「土地の価格」ですよね。初めての不動産探しの際には、見つけた土地が相場相応なのか、高いのか安いのか、相場を知っていないと基準がわからないもの。実は、土地の価格には一般的に「相場」と言われる価格以外にも種類があると知っていますか? どんな種類があって、どのようなときに使うのか、それを知ることで、土地の相場を簡単に調べることが可能になります。
 
 

【土地の価格の種類とメリット・デメリット】

 
「一物四価」という言葉をご存知でしょうか。ひとつの土地に対して異なる4つの価格があることをさします。いずれも無料で調べることができる価格です。また有料で不動産鑑定士の鑑定による鑑定評価額も調べられるため、それも加えると、五価もの価格が不動産にはあるということになります。土地購入の際に参考になる価格もあるので、それぞれの特徴をみてみましょう。
 

1. 実勢価格

実際の市場取引から見出される時価やいわゆる「相場」と言われる価格です。

・公示時価/基準地価との比率:取引次第で変動する
・公表団体:不動産会社やシンクタンクなど
・公表時期:決まっていない
・調べる費用:基本的に無料
 
<メリット>
取引事例から得られる実状に近い価格です。

< デメリット>
地域の取引数が少ない場合や類似物件がないと、価格としての精度が低くなります。
 
 

2. 公示地価/基準地価

国土交通省・都道府県が公表する標準地/基準地の価格で「地価」と言われる価格です。

・公示時価/基準地価との比率:1.0(基準)
・公表団体:国土交通省、都道府県
・公表時期:毎年3月、9月
・調べる費用:無料
 
<メリット>
市場取引でも参考にされており、公的指標として信頼できる価格です。

<デメリット>
標準地点・基準地点の価格なので、近隣地の場合では補正が必要です。
 
 

3. 相続税評価額

相続税算出の基礎となる土地評価の価格です。

・公示時価/基準地価との比率:約0.8
・公表団体:国税庁
・公表時期:毎年7月
・調べる費用:無料
 
<メリット>
公表された路線価等から簡単に調べることができます。

<デメリット>
相続税額の算出用なので時価 ではありません。
 
 

4. 固定資産税評価額

固定資産税算出の基礎となる土地評価の価格です。

・公示時価/基準地価との比率:約0.7
・公表団体:市町村
・公表時期:4月(3年ごと)
・調べる費用:無料
 
<メリット>
公表された路線価等から簡単に、かつ課税明細書で正確に知ることができます。

<デメリット>
固定資産税額の算出用なので時価ではありません。
 
 

5. 鑑定評価額

不動産鑑定士が鑑定評価をして提示する価格です。

・公示時価/基準地価との比率:約1.0
・公表団体:不動産観点誌に依頼
・公表時期:随時
・調べる費用:有料
 
<メリット>
客観的な土地の価格として有用です。

<デメリット>
実勢価格とはかけ離れる場合があり、かつ費用がかかってしまいます。
 
 
 

【土地の価格はこういったときに使う】

 
土地の価格にはいろいろな種類があるとわかったところで、その価格はどういったときに使えるのか。知りたいこと・やりたいことを具体例に挙げながらみていきましょう。
 

●売買価格が知りたい場合


不動産購入の際に一番気になるポイントとなるところでしょう。相場を知りたい場合は「実勢価格」を調べるだけで十分に役に立ちます。実際の取引で価格の変動がある場合もありますが、相場を知っていれば大きく離れることはありません。
 

●税金を計算したい場合


税金は揺れ動くことがないため、公的な水準価格で調べていきます。住宅購入の際に気になる固定資産税については「固定資産税評価額」、相続税関係なら「相続税評価額」を用います。評価額だけでは完璧に税金を求めることはできませんが、税金の基礎となる評価額を知ることで計算できる一歩になります。
 

●純粋な土地の価値が知りたい場合


客観的に純粋な土地の「価値」を調べたいなら、不動産鑑定士に依頼し、「鑑定評価額」を割り出してもらうのが良いでしょう。ただ、有料になりますので、よっぽどの場合でなければ、相場などで代用する方が無難です。
 
 

【一番気になる土地の実勢価格(相場)を調べる際に気をつけたいこと】

 
最後は本題の相場についてです。実勢価格が「相場」と言われることがわかりましたが、では、実勢価格(相場)とはどういった考えで調べればいいのでしょうか。基本的な考え方を紹介します。
 

●同じ不動産は存在しないということ


同じ地域の土地であっても、土地の形や面積、方角、接道状況により、価格が変わります。これはマンションでも同様で、マンションの階数や方角、間取りなどによって価格がちがってきます。ただ、同じ道路に接している隣接する土地が、㎡あたりの単価が数万円も違うようなことは起こりません。同じ広さの場合は、同じような価格で売り出されています。

そのため、希望のエリアで物件の相場を知りたい場合、希望エリア内で似た土地(広さ、間取り・方角など)の物件情報を複数集めることで、一定範囲の価格帯で販売されていることがわかるはずです。
 

●価格は変動しているということ


相場はあるものの、価格は取引する時期によって変動します。理由としては、不動産市場の動向による場合や年月によるもの、売り主の都合などが挙げられます。売り主の都合は読むことができませんが、不動産市場の動向はアンテナを張ってチェックすることが可能です。
 

●最終的には売り主と買い主の合意が前提

 
相場などを基に販売価格などが決められていますが、土地や一戸建て、マンションなど不動産購入においては、交渉することが可能です。売り主と購入者が希望条件を考慮し、合意した価格で取引が行われます。「買う、買わない」の二択で成立するものではないのが、不動産購入の面白い点でもあります。
 
上記3点をあげましたが、相場を調べる際に一番覚えておきたいのは「相場だけでは検証できない」ということです。先述通り、最終的な不動産購入価格は「個別の取引」で決まりますので、相場と高くなることも安くなることも大いにあり得ます。
 
不動産の購入を行う際には、相場を調べることはもちろん、

・できるだけ多く不動産に関する情報を収集する(専門家によるアドバイス含む)
・価格に関する検討を自分なりに十分おこなう(予算・資金・物件価格の比較など)
・取引相手と交渉をしっかりおこない、自分自身が納得したうえで取引する

などを心がけることで、後悔のない不動産購入につながるでしょう。
 

 
土地から購入を検討している際には、土地の相場以外にも建設費の相場なども知っておかなくてはなりません。相場を調べることは大変かもしれませんが、相場観を持っていれば自分自身で検討したり、判断したりすることができます。

たとえば、希望エリアの相場が予算を超えていた場合には、探すエリアを広げる、建売住宅やマンションも検討してみるなど、条件の見直しをすることができます。また、気に入った物件が見つかった場合、周りと比べて割高なのか、割安なのか、それとも相場並みなのかなど、金銭面での把握が可能となります。

「ここがオススメですよ」と不動産会社から勧められることも多いと思いますが、最後に購入物件・購入金額を決定するのはあなた自身です。悔いのない不動産購入をするために、不動産に関する相場観を身につけて、自分自身でしっかり判断できるようになっておきましょう。


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