不動産購入時には多くの人が住宅ローンを利用すると思います。実は、気をつけたいのが土地から購入する際のローン契約の流れ。建築済みの建売住宅やマンションを購入する場合とは動き方が少し違ってきます。では、どう違うのか、流れをみながら、住宅ローン自体の基礎についても解説していきたいと思います。
【建売住宅やマンション購入と違う、注文住宅のローン契約】
住宅ローンが実行されるタイミングをご存知でしょうか？ 実行されるのは建物の引き渡し時です。建売住宅やマンションの場合は、すでに建物ができあがっているものを購入するため、住宅ローンの契約など資金繰りも単純です。しかし、土地から購入し住宅を建てる場合はそうはいきません。なぜなら、土地の支払いと建物の支払いとが別だからです。
注文住宅の場合、土地の支払いが先になることで、土地と建物を一緒にローンを組む手続きができないケースがあります。さらに、建物の施工費用は契約～引き渡しまでの間、数回に分けて支払うのが一般的なので、引き渡しまでの支払いタイミングでお金を用意できないケースが出てくる場合もあります。土地から購入する場合、土地と建築プランが確定したら、できるだけ早く具体的な借り入れ金額を決め、住宅ローンなど資金計画を考えるようにしましょう。
とはいえ、ローンを別に借りるのはそれだけ手間がかかるので、ローンはひとつにまとめたいと思う人が多いのではないでしょうか。土地と建物を一緒にして住宅ローンを組む場合の流れを紹介します。
●土地探しと建築会社探しを同時に進めていく
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●購入する土地が決定後、すぐに建築会社にプランを立ててもらい見積書をもらう
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●金融機関に土地と一緒に見積書を提示し、事前審査を受ける
※同時に建築会社と工事請負契約をして、建築確認の申請をおこなう
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●建築確認がおりたら、ローンの本審査を受ける
※建築確認にはおおよそ1ヶ月ほどかかるので、土地の決済までの期限を長くしてもらってください。もし本審査が通るまでに間に合わない場合は、「つなぎ融資」を検討する必要があります。
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●本審査が通ったら、正式に住宅ローン契約を交わす
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●住宅引き渡し時に住宅ローンが実行される
土地は購入から決済まではおおよそ1～2ヶ月となっているため、土地と建物一緒に住宅ローンを組む場合は、かなりの短期間で準備が必要となってきます。なかには、建築会社と工事請負契約を交わしていれば本審査が受けられる金融機関もあります。そういった融通の利く金融機関を探すこともうまく住宅ローンを組むひとつの策かもしれません。
【住宅ローン実行までの間に使える「つなぎ融資」】
先述にもありましたが、土地の決済期間が早く、住宅ローン実行に間に合わない場合は、「つなぎ融資」という方法があります。その名の通り、住宅ローンが実行されるまでの間、別のローンを一時的に借り入れることのできる融資です。しかし、「つなぎ融資」を検討する際にはいくつか注意しなくてはいけないポイントがあります。
●取り扱っている金融機関が限られている
→住宅ローンを選ぶ際に、「つなぎ融資」をあつかっているかもチェックする。
●利息が一般的な住宅ローンと高め
→利息は日割りで計算されるため、期間は短くすることをオススメします。
また、借入時の諸費用も別途かかってきます。
上記のような点があるため、うまく住宅ローン一本で組めるように計画をたてたほうが、手間や出費は少なくてすむでしょう。
【一戸建て・マンション問わず知っておきたい住宅ローンの金利タイプ】
いざ住宅ローンを契約するとなったときに迷うのが、金利のタイプではないでしょうか。大きく分けて「固定金利型」と「変動金利型」の2種類に分かれています。それぞれの特徴をみていきましょう。
＜固定金利型＞
ローンの金利が借入時から返済終了時まで変わらないタイプのもの。（例：フラット35）
ほかに、一定期間だけ金利が固定されるタイプもある。（例：固定金利選択型、固定期間選択型）
●メリット
低金利のときに借りれば、将来金利が上昇したときも影響を受けずにすむ。
返済額が一定で変動がないため、返済や家計の資金計画も立てやすい。
●デメリット
借入時より金利が低下しても、金利が低くなることはない。
＜変動金利型＞
ローンの金利が金融情勢によって変動するタイプのもの。返済額は、5年間は変わらないものが一般的。金利がどれだけ上昇しても、新たな返済額の増加は現金利の最大1.25倍までとなります。
●メリット
低金利のときや金利が下降しているときは、返済額が少なくてすむ。
●デメリット
金利の上昇により返済額が増える。
5年など数年おきに返済額が変動し、予測がたてられないため、資金計画が難しい。
どちらを選ぶにしても、自分の生活や人生計画に合わせ、無理なく返済ができるように組むことが大切です。また、返済シミュレーションなどは金融機関でおこなうことができるため、気になる人は、どのくらいの金額をどのタイミングで支払うことになるか、お金を用意できる算段がつくかなど、事前にチェックしておきましょう。その際に、不安なことは相談するのも良いでしょう。
【住宅ローンを組んだら忘れずおこないたい確定申告】
住宅ローンを組んだら「住宅ローン控除」という制度が適応される場合があります。入居した翌年に確定申告をすれば、毎年、年末時点のローン残高に応じて、所得税の控除を受けることができるという制度です。期間は10年間がほとんど。条件によっては15年間の場合もあります。
住宅ローン控除で最大のポイントとなるのは、「会社員でも入居の翌年には確定申告が必要」ということ。ずっと会社勤めだと、確定申告をしたことがないという人もいるかもしれません。書類の書き方や申請方法など戸惑い、時間がかかることもありますので、早めの準備をオススメします。一度確定申告すれば、その後残りの期間は、会社の年末調整での対応で大丈夫なので、最初だけ確定申告を絶対に忘れないようにしましょう。
【お金のこともひっくるめて相談できる不動産会社を見つける】
「不動産会社＝家のことだけ」と思いがちですが、実はファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーなどの金融系の資格取得に力を入れている会社が多いのが実状です。家のことだけでなく、そこに付随する住宅ローンなどの資金計画の相談もしやすい、住まい全般のパートナーとなってくれる不動産会社も増えています。
また、住宅ローン契約についても、不動産会社の提携ローンの場合、住宅に関する適合審査が不要だったり、金利引き下げなどが適応されたりするケースもあります。信頼できる不動産会社を見つけ、家のことも、住宅ローンのこともすべてまとめて相談できる担当者を見つけることも、不動産購入には欠かせない重要なポイントとなってきます。
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住宅ローン契約はマイホームを建てるほとんどの人が通る道。夢のマイホームづくりに向けて、家のことはもちろん、お金面のこともクリアに進めていきたいものですね。
今回、土地から購入する際の基本的な流れや金利について紹介しましたが、土地の建て方や条件によってケースはもちろん変わります。分からないことをそのままにしておくと、後から「しまった！」と思うことがでてくることも。不安なこと、悩むことがあったら、不動産会社の担当者に相談して、無理のない資金計画・ローン契約をおこなっていきましょう。
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