不動産の売買契約の前には、必ず「瑕疵担保責任(契約不適合責任)」についての確認をおこないましょう。「瑕疵（かし）」と言うと何やら難しい言葉に聞こえます。簡単に言うと、瑕疵担保責任(契約不適合責任)についての確認をおこなうというのは、「物件の欠陥をめぐってトラブルにならないように、売買契約のくわしい内容、法制度、補償、アフターサービスなどについて、お互いに事前に理解しておきましょう」ということです。
【そもそも、「瑕疵（かし）」って何ですか？】
「瑕疵（かし）」というのは、本来あるべき品質や性能を満たしてない状態のことをあらわします。住宅における瑕疵とは、「日常生活を安全におくることが難しい」と判断される欠陥が建物にあったことを指します。たとえば、「白アリがいた」「雨漏りがする」「排水設備が故障していた」などが、住宅における瑕疵にあたると判断されます。
【不動産売買には「瑕疵担保責任(契約不適合責任)」がついてまわる？】
では、「瑕疵担保責任(契約不適合責任)」とはどういう意味なのでしょうか。これは、不動産の売買契約において瑕疵があった場合、売り主が買い主に対して賠償責任を負うことをあらわします。たとえば、契約を結んだ後に建物に欠陥があると分かった場合、お互いが契約時に約束した期間内であれば、買い主は売り主にその欠陥を直してくれるよう、お願いすることができます。また、住むこともままならないくらいの重大な欠陥であれば、損害賠償を請求したり、契約自体の解除を申し出ることも可能です。
ちなみに、「不動産における瑕疵」とは、買い主も売り主も契約時には知りえなかったことでなければなりません。このことから「隠れた瑕疵」という言葉もあるようです。もし何らかの欠陥があったにもかかわらず、売り主が買い主に告知してくれなかった場合、「告知義務違反」を理由に、いつでも契約を破棄することができます。また、売り主に非があった場合の解約なので、手付金を倍にして返してもらえる可能性もあります。
【新築と中古では、瑕疵担保責任(契約不適合責任)の違いはありますか？】
＜中古物件の場合＞
民法では、「買い主が瑕疵を発見した日から1年以内まで」の間、買い主は売り主に対して瑕疵担保責任(契約不適合責任)を追及できるとしています。しかし、このままだと、5年後10年後に瑕疵を知ったとしても瑕疵担保責任(契約不適合責任)が発生してしまうことになり、やや現実的ではありません。そのため、宅地建物取引業法において、「引き渡し時から少なくとも2年間を瑕疵担保期間とする」と別途、規定しています。
ただし、この期間が適用されるのは、売り主が不動産会社などで買い主が個人の場合です。個人が売り主の場合は、適用期間を当事者間で決めることができます。一般的には、数ヵ月～2年の範囲で定めることが多いと言われています。売り主はなるべく瑕疵担保責任(契約不適合責任)の期間を短く設定しようとしてきますが、買い主としてはなるべく長く補償してほしいものです。契約前の段階でよく確認するようにしましょう。
特に、補償期間が短い中古物件の場合、契約前の段階で十分に確認して、なるべく早く欠陥を発見しておきたいものです。そのため、最近では、専門家に住宅診断をしてもらう「ホームインスペクション」というサービスに依頼する人も増えています。
また、不動産会社によっては、中古物件の検査と保証が一緒になった保険制度「既存住宅売買瑕疵保険」に加入しているところもあります。この保険に加入していた場合、売買された後に欠陥がみつかって、たとえ売り主に支払い能力がなかったとしても、保険金から補修費用などのお金が支払われます。ただし、自然災害によるもの、不適切な使用によるものなどは補償の対象外となります。
＜新築物件の場合＞
新築の建物の基礎についての瑕疵は、「2年以内に発見することが難しい」という問題がありました。そのため、柱や梁、屋根、外壁などの建物の基本構造部分や、雨水の侵入を防止する部分の欠陥については、瑕疵担保責任(契約不適合責任)を10年間は追及できるようになりました。これは「品確法」と呼ばれ、新築住宅の買い主を保護するため、平成12年に施行されました。ちなみに、建物の基礎部分以外の瑕疵については、通常の基準が適用されますので、注意が必要です。
しかし、上記のような法律があっても、建物の基本構造についての瑕疵担保責任(契約不適合責任)を追及されたとき、売り主が倒産しているなどの理由から、責任がとれないという問題が起きることもあります。そのような事態を避けるため、新しい法律（住宅瑕疵担保法）が施行されました。
この法律では、新築物件の売り主が10年間の瑕疵担保責任(契約不適合責任)を確実に果たせるように「あらかじめ供託金を積んでおく」もしくは「保険に加入する」ことを義務づけました。よって、もし痂疲担保責任を買い主が要求したときに、売り主が倒産していたり、支払い能力がなくなっていたとしても、供託金の還付や保険の支払いによってそのお金をまかなうことが可能になりました。売買契約の際には、売り主から買い主に対して「万が一の場合は、供託と保険のどの措置をとるのか」を説明しておく義務があります。よく確認しておきましょう。
【瑕疵担保責任(契約不適合責任)とアフターサービスって同じもの？】
新築物件の場合、瑕疵担保責任(契約不適合責任)とは別に、一定の不具合を無料で直してくれる「アフターサービス」をつけてくれるところもあります。サービスの内容や期間などは会社によってそれぞれ異なります。しかし、雨漏り、亀裂、破損などの基本構造の欠陥については10年、設備の作動不良などについては2～5年の期間を設定しているところが、比較的多いようです。なかには、10年以上のアフターサービスをつけてくれるところもあります。契約前に確認をしておきましょう。
さらに、食洗器や浴室用乾燥機などの「特定保守製品」と呼ばれるものは、引き渡しを受けたら、すぐにメーカーへの所有者情報の登録をおこなっておきましょう。点検通知やリコールのお知らせを確実に受け取ることができます。また、中古物件の場合でも、所有者情報の変更をおこなうことで同等のサービスを受けることができます。
これらのアフターサービスは、不動産会社などの売り主がサービスとして自主的におこなっているものです。法律で定められている「瑕疵担保責任(契約不適合責任)」とは消費者サービスであることは同じですが、内容も期間も異なります。瑕疵担保責任(契約不適合責任)の対象は「隠れた瑕疵」に限られるものであったり、建物の基礎部分についてのみ適用されたりします。一方、アフターサービスの対象は「隠れた瑕疵」に関わらず、対象範囲も基礎部分だけでなく、建具や設備などが対象になっていることもあります。「アフターサービスのほうが、より広い範囲に適用されるものだ」と認識しておくとよいでしょう。
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せっかく購入した物件なのに、後で欠陥がみつかることは少なからずあるものです。そしてまた、多くのものは契約の前に知りえた欠陥ではなく、住んでみてはじめて分かることなのです。そういったことからも、瑕疵に関しては、確実に買い主を守るために法整備がされてきました。とはいえ、買い主が自分の家をしっかりチェックする意識がないと、法律をしっかり活用しているとは言えません。
確かに不動産売買に関する用語や法律は聞き慣れないことも多く、初めての方にとっては難しく感じられることでしょう。だからといって、「なんだか難しそうだから」と最初からあきらめるのではなく、「自分の家は自分で守る」というくらいの心構えで学ぶ姿勢をもつことが大切です。
【瑕疵担保責任は契約不適合責任に名称変更へ】
令和2年4月15日から 民法改正し、瑕疵担保責任は契約不適合責任に名称変更されました。
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