土地や建物などの不動産を購入する際、ほとんどの方は住宅ローン制度を利用して支払いをおこないます。ローンを借りるとき、「連帯保証人がみつからない」と悩む方もいらっしゃるかもしれません。しかし、一般的には「住宅ローンを借りるのに連帯保証人は不要」ということは、ご存知でしたか？しかし、多くの銀行が、ローンを借りる際には、保証人の代わりに系列の信用保証会社による保証を受けることを条件にしています。この記事では、保証人、保証会社、保証料についてまとめました。
【不動産購入で連帯保証人が必要なケース・不要なケース】
不動産を購入するとき、基本的には「連帯保証人は不要」です。ただし、賃貸マンションを契約する場合は、必ず連帯保証人が必要となります。また、住宅ローンを利用する際も、一部の地方銀行や信用金庫を除いて「連帯保証人をたてる必要はない」とされています。ただし、これには以下の条件をすべてクリアした場合に限ります。
●不動産購入も住宅ローンも単独名義である
●収入合算をしなくても借入額に見合う年収がある
●審査結果に特に問題がない
一方、連帯保証人が必要になるのは、以下のような場合です。
●土地や建物を共同名義にする場合
●夫婦で収入を合算して、住宅ローンを申し込む場合
●親名義の土地に建物を建てる場合
●自営業者の場合
●「借入額に対して年収が少ない」「勤務年数が悪い」などの理由で、審査にとおらない場合
注意する点は、一般的には連帯保証人を必要としない条件を持っていたとしても、ローン審査にとおらなかった場合は、改めて連帯保証人をたてる必要にせまられる可能性があるということです。すぐに連帯保証人を見つけることができなかった場合、売買契約自体を解除することになりかねません。
【保証人、連帯保証人、連帯債務者の違い】
利用者の代わりに保証をうけおう「保証人」ですが、「保証人」「連帯保証人」「連帯債務者」では、それぞれ意味合いが異なってきます。
●保証人
債権者から支払いを要求されたときに、先に債務者本人に請求してもらうように頼める権利や、債務者の財産を差し押さえするようにお願いできる権利を持っています。基本的に、債務者本人にできる限りの責任を負ってもらうようにすることができます。
●連帯保証人
債権者から支払いを要求されたとき、債務者本人と協力して債務をおこないます。債務者本人が返済をおこなうことができなくなってから請求を受ける立場です。
●連帯債務者
債務者本人と同じレベルの債務をおこなわなければならない立場です。そのため、債務者本人と同じように、債権者からの請求をいつでも受ける可能性があります。保証というよりも、債務者そのものと同じ扱いをされます。
注意すべき点は、連帯保証人や連帯債務者の義務は「離婚などの理由でもなくなることはない」ということです。確実な連帯保証人を選出する、ローンの残高がかなり少ない状態である、十分な担保として認められる不動産などを引き渡すなど、ごくまれに外すことを認められることもあります。ただし、ほとんどの場合では、債務をおこなう義務はずっと残ります。
【連帯保証人は不要でも、保証会社の利用が必要】
住宅ローンを受ける場合、たとえ連帯保証人なしでローン審査にとおったとしても、多くの銀行から保証会社の利用を義務づけられることになります。保証会社とは、万が一、ローン申し込み者がローンを支払えなくなった場合、本人の代わりに支払い残金を金融機関へ支払ってくれる会社のことです。つまり、本来「保証人」がおこなう役割を、個人ではなく、「保証会社」という会社で面倒をみてくれるということです。
金融機関としては、住宅ローンは30年を超える長期の契約のため、長いあいだ債権リスクを抱えている状態です。そのため、保証人としての役割をしっかりおこなってくれる保証会社は、金融機関にとってありがたい存在なのです。
ちなみに、債務者本人に支払い能力がなくなり、保証会社が残金を支払ったとしても、それでローン自体がなくなるわけではありません。保証会社はローンを肩代わりしてれるわけではないのです。そのため、保証会社が支払った分については、金融機関ではなく、保証会社から本人に対して返済を求められます。結局、ローンの債務者が支払いを終えないといけないことに変わりはないのです。
また、保証会社は金融機関よりも債権回収に長けている分、きっちりと回収をおこないます。支払いができなければ、せっかく手にいれた物件を任意売却や競売にかけられ、最終的に手放すことにもなりかねません。保証会社を利用するからといって安心せず、支払い可能な額でローンを組み、毎月しっかり返していけるようにすることが大切です。
【保証会社選びは、金利と保証料のバランスが大事】
保証会社の保証を受けるためには、ローン審査の結果によって決められる「保証料」を支払わないといけません。保証料とは、保証会社がおこなう手間賃のようなものです。保証料の額は、申し込み者本人の審査内容の良し悪しや、購入する物件の条件によって異なります。それぞれの条件が悪くなるほど、保証料は高くなると言われています。
保証料は、数十万～数百万円するのが一般的です。毎月の返済額に組み入れることもできるとはいえ、これは利用者にとっては負担の大きいものです。また、「せっかく金利の安いローンを選んだのに、保証料などの諸費用が高い」という場合もあります。
申し込みをする側としては、金利と保証料の額を見比べながら保証会社を選びたいところです。しかし、「保証料がいくらになるのかは、ローンの申し込みをして審査をうけてみないとわからない」ということもあり、どの保証会社を選ぶかの判断はなかなか難しいと言えます。
【保証料なし！「フラット35」について】
意外と高額に思える保証料。できれば、数十万～数百万円という諸費用を少しでも減らしたいものです。そのような方におすすめするのが、住宅金融支援機構というところが扱っている「フラット35」という制度。この制度を利用すると、保証料を無料にすることができます。また、別に保証会社を利用する必要がなく、原則として連帯保証人もいりません。
では、「フラット35」では、なぜ高額な保証料を無料にすることができるのでしょうか。それは、住宅金融支援機構が「金融機関」としての役割と、「保証人」としての役割を同時にうけおっているからです。そのため、本来であれば保証人に払う手間賃（＝保証料）が必要なくなるという仕組みです。
また、住宅金融支援機構は国が運営する団体です。そのため、利用者の支払いが滞ったときには、国の税金でまかなう仕組みになっています。負担は国民が負っていることになるのですが、ある意味、一般の保証会社よりも資金に余裕があるとも言えます。そういった面でも、「フラット35」は銀行などの金融機関からの信頼が厚く、利用者にとっても使いやすい制度と言えます。
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高額な不動産購入だからこそ、大切となってくる「保証」についてのあれこれ。「どのような形で住宅ローンを利用するのか」「条件に合った保証会社はどこなのか」「お得な保証制度の利用を検討してみる」など、自分たちの場合にはどれが一番合っているのかを、不動産会社にアドバイスを得るなどして、じっくり考えていきましょう。
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