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不動産を購入する際の「手付金」について

不動産を購入する際の「手付金」について
一戸建て、マンション、土地などの不動産を売買する際、必要となってくる費用はさまざまです。そのなかでも、最初の段階で買い主が売り主に支払うのが「手付金」と言われるものです。初めて不動産を購入する方は、「何のために支払うのか」「払った手付金はまったく戻らないのか」など、たくさんの疑問があることでしょう。ここでは、不動産購入における手付金のあれこれについて紹介していきます。
 
 

【不動産売買における手付金の役割】

 
手付金は、不動産売買の契約を結ぶ際に、必ず必要となるお金です。手付金として決められている額を買い主から売り主へ払うことで、買い主は「この物件(あるいは土地)は私が買いますよ」という意思表示を示し、売り主は「必ずあなたに売りますよ」という証拠にします。つまり、手付金とは「双方が内容に納得して契約を結び、不動産の引き渡しまで責任をもって手続きをおこなうことを誓う約束である」とも言えます。
 
このときに支払った手付金は、のちに決済をおこなうときに差し引かれることになっています。つまり、買い主は決済時に、売買代金から手付金額分を引いた残金を支払うことになります。よって、手付金がいくらであっても、買い主が最終的に支払う不動産購入の額が変わるというわけではありません。
 
ちなみに、本来、手付金は「売買代金の一部として支払う」という位置づけではありませんでした。もともとの手続きの流れは次のとおりです。まず、買い主は売買契約のときに、手付金を売り主へ支払います。そして、決済のときに、今度は売り主が手付金を買い主へ返還します。最後に、買い主が売買価格の金額を支払います。しかし、いちいちその手続きをやり取りするのは時間もかかって大変なので、いつからか「手付金は、売買代金の支払いの一部に充当される」ということが契約書に書かれるようになったようです。
 
 

【解約に関する手付金の処理について】

 

<不動産売買の手付金は「解約手付」>

手付金にはいくつかの種類がありますが、不動産売買における手付金は「解約手付」と言われるものです。不動産購入のための売買契約書には、何らかの理由で解約した場合について定められた文面が記載されています。
 
これによると、「売買契約を結んだのち、買い主の都合で解約することになった場合、手付金は戻ってこない」ということが書かれています。また、売り主の都合で解約することになった場合、売り主は「もらった手付金+手付金と同額のお金」を買い主に対して支払わなければなりません。つまり、手付金の2倍の額の解約金を支払うことになります。
 
前述のとおり、そもそも手付金とは、買い主と売り主との間で「売買をします」という約束をした事実を決定づけるものでした。ですから、双方が簡単に約束をやぶってしまうことのないように、このような決まりが作られたのです。具体的に「解約手付」という言葉が記載されていなくても、不動産売買の場合の手付金は「解約手付」と判断されることを覚えておいてください。
 
 

<手付金を放棄すれば、解約はできる>

 
解約手付は、買い主と売り主がお互いに簡単に解約をしないためのものです。しかし同時に、万が一のときには、解約をしやすくするためのものでもあります。どういうことかというと、「手付金を放棄すれば、お互いに解約をすることはできる」ということです。また、それがどんな理由であったとしても、解約することはできます。
 
ただし、一般的に解約できるのは、売買契約が完了した日から数週間の間であることが規定づけられています。(不動産会社自体が売り主の場合は、期日を設定することはできません)解約できる期間があまりにも短く設定されている場合は、規定範囲を超えているので、一度問い合わせてみるとよいでしょう。また、いくら解約できる期日内であっても、売り主が物件の引き渡しをおこなった場合や、所有権移転登記手続きをおこなった場合などには、理由なく解約することはできなくなります。このあたりにも注意して売買契約を結ぶようにしましょう。
 
 

【手付金額の相場とは】

 
売り主が不動産会社の場合、「手付金の額は売買価格の2割以内でなければならない」ことが宅建業法という法律で定められています。一方、売り主が個人の場合などは、特に手付金の額に制限はありません。しかし、一般的には、売り主が誰であるかは関係なく「手付金は100万円」とするところが多いようです。では、なぜ「手付金は100万円」という暗黙のルールができてしまったのでしょうか?
 
ちなみに、手付金の額自体はいくら安くても法律上は問題ありません。しかし、手付金を数万円程度に設定すると、本来の手付金の意味がなくなってしまいます。少ない額であれば、解約して手付金が戻ってこなくても、買い主にそこまで負担がかかりません。売り主にとっても「倍の金額を支払う」という負担はありますが、そこまで大きいものではありません。そうなると、簡単に買う(売る)のをやめる、つまり解約が頻発してしまう恐れがあります。
 
一方、売買価格が高額な不動産の場合、たとえ手付金を売買価格の1割と定めたとしても、かなり高い額になります。たとえば、売買価格が3,000万円のものなら手付金は300万円、4,000万円なら400万円、5,000万円なら500万円となります。ただでさえ諸費用のかかる不動産売買の取引。手付金だけにこのように高額な費用をかけるのは、けっして現実的とはいえません。
 
このような理由から、「手付金は100万円」とされるのが一般的となったようです。不動産会社から決定事項として100万円と伝えられるケースも多いようですが、売買価格の2割以内であれば、特に問題はありません。「どうしても支払えない」「もっと多く支払いたい」などの希望がある場合は、一度、不動産会社に相談してみるのもよいでしょう。
 
 

【「住宅ローン特約」について知っておこう】

 
不動産を購入する場合、一戸建て、マンション、土地のいずれにしても、「住宅ローン」を利用して支払いにあてることが多いと思います。その場合、買い主は売買契約の際に、まず手付金を支払います。その後に、融資を受けるための「ローン審査」をおこない、物件引き渡し(決済)のときに、初めて住宅ローンが正式に実行されます。つまり、なんらかの理由でローン審査がとおらなかった場合、お金を借りることができず、不動産購入そのものができなくなってしまいます。
 
このような事態が起きたときのために、売買契約書には「住宅ローン特約」についての記載をいれてもらいましょう。住宅ローン特約とは、「買い主が住宅ローンを受ける審査にとおらなかった場合、売り主は買い主に手付金の全額を返還すること」を定めるものです。この特約を使うことで、もしローン審査にとおらなかった場合は、契約そのものを白紙に戻すことができます。ちなみに、住宅ローンの審査は2~4週間程度かかるのが一般的です。売り主はその間に手付金を使ってしまうことのないよう、注意する必要があります。
 

 
不動産売買における手付金は、買い主・売り主の双方が、正しく公平に契約を結び、無事に完了することができるようにする意味づけがあります。また、もし解約することになった場合のことも考え、お互いにとって過不足のない約束も定められています。手付金は、不動産購入の第一歩ともいえる費用です。中身をよく知って支払うようにしましょう。

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