売り主と買い主の間に不動産会社などの第三者が入っておこなう取引のことを「媒介」と言います。一般的に知られている「仲介」と同じような意味です。不動産を購入するとき、ほとんどの人は不動産会社を選び、自分の意思を伝え、きちんとサービスを受けるために「媒介契約」を結びます。一方、売り主と買い主が「直接取引」をする場合、媒介契約は必要ありません。ここでは、媒介契約をおこなう場合の基礎知識について紹介します。
【なぜ、媒介契約を結ぶのか】
仲介の依頼を受けた不動産会社は、買い主と交渉する際に媒介契約を結ばないといけないことが、法律（宅地建物取引業法第34条の2）によって義務づけられています。媒介契約を結ぶことによって、買い主は「自分の希望する内容をはっきりと提示すること」、売り主は「仲介のサービスの内容とそれにかかる手数料を明確にすること」を約束します。つまり、「後でトラブルになることがないよう、お互い自分の手のうちをさらけだして、納得するまで話しあっていきましょう」とあらかじめ取り決めておくということです。媒介契約を結ぶことは、その後の流れへの大事なステップです。内容を吟味し、きちんと理解してから進めましょう。
【一般媒介と専任媒介の違い】
媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3種類があります。不動産を購入しようと考え、不動産会社に仲介をお願いする場合は、「一般媒介」という形式で契約を結びます。一方、物件を持っている売り主が不動産会社に仲介をお願いする場合は、「専任媒介」か「専属専任媒介」、場合によっては「一般媒介」を結びます。では、3つの媒介契約の違いは何なのでしょうか。
＜一般媒介＞
不動産を購入しようと考えたときに、買い主と不動産会社で結ぶ契約の形です。一般媒介では、買い主は複数の不動産会社と同時に媒介契約を結ぶことができます。また、不動産会社と媒介契約を結んでいても、自分で見つけた個人の売り主と直接交渉をすることもできます。買い主には「複数の不動産会社を見て比較検討をしたうえで、最終的にどこの会社を選ぶのかを決めることができる」というメリットがあります。一方、売り主には「買い主の提示する条件に合った魅力的な物件をいかに提示できるか」ということが求められます。
＜専任媒介＞
専任媒介とは、不動産の売り主が仲介をお願いする不動産会社を1社に絞りこんで契約を結ぶことです。ただし、売り主は媒介契約を結んだ後も、自分で買い主を探すことができます。また、売り主が買い主を自分で見つけて契約にいたった場合は、不動産会社を介しての契約ではないので、媒介契約を結んでいても不動産会社に報酬を支払う必要はありません。また、不動産会社には2週間に1回以上、売り主へ現在の状況を報告する義務があります。
メリットは、不動産会社が報酬を得るために頑張ってくれることです。一方で、1社に限定するので、お願いする不動産会社の見極めが重要となってきます。会社選びを失敗すると、「なかなか売れない」という事態を引き起こすこともあります。
＜専属専任媒介＞
専任媒介と同様に、仲介してもらう不動産会社をひとつだけ選び、売り主と不動産会社で結ぶ契約です。ただし、媒介契約を結んだ後、売り主は自分で買い主を探すことができません。たとえ自分で買い主を探せた場合でも、媒介契約を結んだ不動産会社に報酬を支払わないといけません。一方、不動産会社には、「現在の状況を週に1回以上、売り主に報告しなければならない」などの義務が課せられます。
このように、専任契約と比べると、売り主と不動産会社のどちらにもやや厳しい条件がつけられているのが「専属専任媒介」です。しかし、「基本、売り主が自分で買い手を探せない」ということから、やや不動産会社へのメリットのほうが大きいようです。
【媒介契約を結ぶ前の注意点】
媒介契約を結ぶと、買い主にとっては、「契約内容などの情報をはっきり提示してもらえる」というメリットがあります。一方で、買い主側にも契約上の義務が発生します。後でお互いが「聞いていなかった」ということになっても困ります。媒介契約を結ぶ前の段階で不動産会社と話し合い、確認事項を怠らないようにしましょう。以下、おさえておくべき確認事項をあげました。
1. 希望する購入条件をこまかく伝えているか
購入したい物件の条件（広さ・場所・価格などの希望）、必要な資金の調達計画、物件を購入できる時期、実際に引っ越しが可能な時期など、具体的な要望をあらかじめ不動産会社へ伝えておきましょう。また、そのなかでも優先順位をつけておくとよいでしょう。買い主の条件にすべて合った物件を不動産会社が持っていない場合もありますし、そもそも希望条件が高すぎて合わないこともあります。その場合、親身になって代替案を考えてくれる不動産会社であれば、しっかり話し合いに応じてくれるはずです。
一方、希望する条件をきちんと伝えていないと、不動産会社と買い主との間で意思疎通がうまくいかなくなることがあります。最悪の場合はトラブルの原因になってしまうこともあります。
2. 不動産会社がおこなう仲介業務の内容が明確になっているか
仲介業務をおこなう不動産会社が実際、どのようなサービスをしてくれるのかを確認しておきましょう。物件情報や交渉の状況についてどこまで報告を受けられるのかは、実際に物件を探していくなかで重要なことです。
また、契約手続きに関して、買い主の代わりに不動産会社側でおこなってくれるサービスがあります。それがどのようなものなのかも、一緒に確認しておきましょう。たとえば、契約に必要な公的書類の取得や、売買完了後に発生したトラブルの対応などを、仲介業者である不動産会社がおこなってくれる場合があります。
3. 仲介手数料があきらかになっているか
不動産購入における仲介手数料は、予想以上に額の大きいものです。400万円以上の物件であれば「売買価格×3％＋6万円（税別）」で計算され、物件の売買価格にもよりますが、数十万～数百万円かかります。また、仲介手数料の額は、法律では上限のみが定められており、実質的には不動産会社が独自に価格を決めることができるものです。結果、上限ギリギリを提示されることもあれば、無料なところもあり、買い主としては実態のわかりにくいものなのです。
媒介契約を結ぶ前に、不動産会社に仲介手数料の額をあきらかにしてもらいましょう。そして、どうしてその額の手数料がかかるのか、またかからないのかを聞いてみましょう。そのうえで、サービス内容と照らし合わせてみて、額に見合う不動産会社なのかをしっかりと見極めることが大切です。
4. 信頼できる営業マンのいる不動産会社であるか
契約条件や費用が見合うかどうか、それはもちろん大切なことです。しかし、なによりも買い主であるあなたが「この人（または会社）にお願いしたい」と思えるかどうかが重要です。
・話しやすい営業マンがいるか
・ニーズに合ったプランを提案してくれるか
・こまかい情報を聞いてくれるか
・確認事項などに丁寧に対応をしてくれるか
・こちらのスケジュールを確認してくれるか など
これらは、その不動産会社に信頼がおけるかどうかのポイントです。不動産購入にあたって、不動産会社との意思疎通がしっかりとれているかは大きいことなので、ここは妥協せずにおさえておきましょう。
＊
不動産の購入は額も大きいため、こうした媒介契約を結んでおくことが必要不可欠です。不動産に関する用語や決まり、手続きなどは聞き慣れないものが多く、難しいと感じられる方も多いと思います。しかし、きちんとした不動産会社と媒介契約を結ぶことで、未然にトラブルを防ぐこともできます。そのためにも安易に媒介契約を結ぶのではなく、よく考えてからおこなうようにしましょう。
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