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不動産購入にかかる手数料と税金、損をしないための対策とは

不動産購入にかかる手数料と税金、損をしないための対策とは
土地や建物などの不動産を購入すると、予想外の手数料や、さまざまな税がかかることに驚く方も多いでしょう。普段、聞き慣れない言葉も多く、何にどれだけかかる費用なのか分からないこともあります。実はこれらの費用には、知っている人だけが得する「税金控除」などの損をしない方法も存在します。まずは、不動産購入に関わる手数料や税金にどんなものがあるのか、知ることから始めましょう。
 
 

【「仲介手数料」は金額がさまざま!見極めがとっても大事】

 
不動産を購入する際に、仲介をお願いする不動産会社に対して支払うお金を「仲介手数料」と言います。あくまで成功報酬として支払うものなので、契約をしなかった場合は支払う必要はありません。また、不動産会社が「売り主」として土地や建物を所有している場合も、仲介手数料は発生しません。さらに、「売り主の代理」として売却をおこなっている場合も、売り主との取り決めによっては、仲介手数料がかからないことがあります。
 
仲介手数料は、簡易計算式を使って「物件価格×3%+6万円」に消費税を足して算出します。たとえば、3,000万円(税抜き)の物件の場合、計算式にあてはめると「3,000万円×0.03+6万円=103万6,800円」です。実に103万円強の出費となります。ただし、これは上限の金額となりますので、これを下回っても法律上の問題はありません。
 
仲介手数料には相場というものはほとんどなく、上限ギリギリor無料どちらかの場合が多いようです。だからといって、安易に無料なところに飛びつくのではなく、「確かな理由があって無料になっているか」を判断材料にするとよいでしょう。仲介手数料が無料な理由で多いのは、「自社で買い取った物件のため、手数料が物件価格に含まれている」「売り主と手数料なしの取り決めをしている」といったものです。一方、明確な回答が得られない場合には、何か裏があることを疑ってもよいでしょう。
 
不動産手続きには大変な労力がかかります。仲介手数料はそのための費用です。しかし、買い主側としても、100万前後の手数料はけっして安くない費用です。そのあたりをよく見極めて判断をおこないましょう。
 
 

【「不動産取得税」は、税金控除の申請忘れに注意!】

 
不動産取得税は、土地を購入したときに最初に必要となる税金です。土地を購入して数ヵ月すると、郵送で支払い通知が届きます。不動産所得税の額は、「土地代×1/2×数%」で計算されます。たとえば、2,000万円の土地に3%の率がかかるとすると、「2,000万円×1/2×0.03=30万円」となります。30万円と聞くと、結構大きな額だと感じられると思います。
 
ただし、不動産取得税に関していえば、「税金控除」を適用することができます。「土地面積が80坪以下の場合に限る」という条件はありますが、納税後に申請すると、その費用が全額戻ってきます。そのかわり、申請を忘れてしまってもいっさい返金はされません。くれぐれも注意してください。
 
 

【「固定資産税」を数倍も高く支払うことにならないように】

 
土地を購入すると、その年から毎年「固定資産税」という税金を支払う必要があります。固定資産税の額は、「土地の評価額×1/6×1.4%」で計算されます。たとえば、土地の評価額が2,000万円だったとすると、「2,000万円×1/6×0.014=4.666…」でおよそ4万円となります。
 
しかし、ここで注意してもらいたいのは、この計算式はあくまで「家がある土地の場合」に適用される計算式です。「家がない土地」つまり更地の場合、計算式は「土地の評価額×1.4%」となります。先ほどの例であらわすと、評価額2,000万の土地に対して、28万円もの固定資産税がかかる計算になります。家がある土地の場合と比べると、なんと6倍ほど多い税金を支払わないといけなくなるのです。
 
また、固定資産税の算出は「1月1日時点の状況」をもとにおこなうことにも注意が必要です。つまり、家を建てようと思って土地を購入したとしても、翌年1月1日の時点でその土地に家が建っていない場合は、「家がない土地」として固定資産税が多く算出されてしまうのです。固定資産税には納税後の控除はありません。土地を購入する際には、以上のこともふまえておきましょう。
 
 

【「都市計画税」は、1月1日に家があるどうかが分かれ目】

 
都市計画税は、固定資産税と同様に、土地を購入した後にかかる税金です。「土地の評価額×1/3×0.3%」の計算式で1年あたりの額が算出されます。たとえば、2,000万円の評価額の土地の場合、「2,000万円×1/3×0.003=2万円」となります。
 
注意するのは、固定資産税と同様、都市開発税も「家がない土地だと計算式が変わる」という点です。家がない土地の場合、特例の1/3がなくなり、「土地の評価額×0.3%」で計算されます。評価額2,000万円の土地であれば6万円。実に3倍多い額の税金を支払うはめになります。また、算出する方法も固定資産税の場合と同じく、「1月1日に家があるかどうか」が大きな分かれ目となってきます。こちらも特に納税後の控除はありません。
 
 

【控除がある「贈与税」は、非課税枠と適用条件をしっかりチェック】

 
不動産の購入には高額な費用がかかるため、親からお金を援助してもらう方も多いでしょう。そもそも、親兄弟に限らず、人からお金をもらうと「贈与税」という税金がかかります。ただし、1年間にもらった財産が110万円以内(基礎控除)であれば、贈与税はかかりません。
 
また、住宅の購入・新築・増改築などに使う費用として財産の援助を受ける場合、「住宅取得等資金贈与の非課税」という制度を使うことができます。この制度を使用すると、消費税8%の物件の場合は「最大1,200万円」、消費税10%の物件の場合は「最大3,000万円」に基礎控除の110万円を足した額まで、贈与税はかかりません。ただし、消費税率・契約時期によって非課税枠は異なりますので、よく注意しましょう。
 
さらに、贈与税控除にはさまざまな適用条件を満たしている必要があります。以下の条件に当てはまるかどうかを十分に確認しましょう。
 
・贈与されたすべてのお金を家の購入にあてていること
・床面積が50~240㎡の建物であること(マンションだと対象外の広さになることが多い)
・建物の1/2以上が住居用であること
・贈与を受けた年に、贈与を受ける人の年収が2,000万円以内であること
・贈与を受けた年の1月1日時点で、贈与を受ける人の年齢が20歳以上であること
・贈与を受けた翌年3月15日までに、受け取ったお金で物件の購入を済ませていること
・贈与を受けた翌年3月15日までに、購入した物件に居住していること など
 
 
中古マンションを購入する場合には、下のいずれかの条件を満たす必要もあります。
 
・一定の耐震基準を満たしており、建築士などによってそのことが証明されていること
・購入前は耐震基準を満たしていなかったが、購入後に耐震改修工事をおこない、贈与を受けた翌年の3月15日までに「耐震基準を満たしている」と証明されていること
・マンションなどの耐火建築物の場合は「築25年以内」、木造建築物などは「築20年以内」であること
 

 
不動産購入にかかる手数料や税金についてお伝えしていきましたが、いかがでしたでしょうか。一見、不動産購入にかかってくる手数料や税金は、予想外に高いものだと感じてしまいます。しかし、つい難しく考えがちな税に関しても、ちょっと知っているだけで、税控除を上手に活用して損をしない対策などをすることができます。ぜひこれを機に学んでみてくださいね。


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